何为加拿大的海外买家税（NRST）
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15%的“非居民投机税”NRST
在大GoldenHorseshoe地区（加拿大安大略省南部的一个区域，主要包括大多伦多地区和Hamilton区域），住宅物业的国外买家需要承担15%新的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax, NRST）。新税将适用于2017年4月20日之后签订的买卖协议。该税项是在安大略省一般土地转让税和多伦多的土地转让税之外需要额外承担的税项。
谁需要承担该税？
15%的NRST适用于那些在GoldenHorseshoe地区购买或获得住宅物业的外国主体和应税信托公司。
尽管该税种的名字描述是这样，但征税时不会考虑购买物业是否是出于投机目的。
外国主体和应税信托
外国主体是指：
外籍个人 – 非加拿大公民或永久居民，
外国公司 – 那些（1）不在加拿大设立的企业；（2）在加拿大设立但由外籍人士或外国企业控股的企业(除非公司股票在加拿大证券交易所上市)；或者（3）出于满足加拿大所得税法中相关的公司规定目的而直接或间接由外国主体控制的企业。
应税信托是那些：
代受益人持有信托资产所有权的外国主体，或者
代外国主体受益人持有信托资产所有权的加拿大人、加拿大永久居民、或者加拿大公司。
应税的住宅物业资产
转让的土地上必须要包含至少一个但不超过六个家庭住宅。独立屋、半独立屋、联排别墅、和公寓单元被视为一个家庭住宅。
当购买多个公寓单元时，每个单元被视为一块土地包含一个家庭住宅的转让。
各种毗联式住宅 （Duplexes, Triplexes, Fourplexes, Fiveplexes, Sixplexes）会被认为是一块土地上包含多于一个家庭住宅（但少于六个），因此属于应税的物业资产。
NRST不适用于那种包含多个（大于六个）出租住宅单元的公寓楼，农业用地，商业和工业用地。
大Golden Horseshoe地区
大Golden Horseshoe地区包含Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington和York等城市和区域。
税额如何计算？
税额为住宅物业转让价格的15%。
如果转让的土地上既包含住宅物业又包含其他类型物业，NRST适用于转让价格中住宅物业部分。
如果受让方的任何一个人是外国主体或者应税信托，则该交易的100%转让价格都适用NRST。每一个受让方就该税款承担连带责任，尽管其他受让方可能是加拿大人或者加拿大永久居民。
NRST也适用于非登记注册的住宅房屋收益权处置，当收益权购买方是外国主体或者应税信托。当一个人作为互惠基金信托（mutual fund trust），或者房地产投资信托（real estate investment trust），或者指定投资的可抵税信托（specified investment flow-through trust）的受托人购买或者取得住宅物业时，该税不适用。
豁免
NRST对以下外籍人士豁免：
在购买或者取得住宅物业时已被安省移民提名计划（Ontario Immigrant Nominee Program）确认的被提名人（如果物业为该外籍人士的主要住所），即“已提名的安省移民”
在购买或者取得住宅物业时已被认定为“公约难民（convention refugee）”或者“需要被保护人士（person in need of protection）”的人，即“难民”
和配偶共同购买了住宅物业的外籍人士，而配偶为加拿大公民、加拿大永久居民、已提名的安省移民、或者难民，且无其他共同购买人
退税
如果是以下情形，外籍人士有可能可以获得NRST的退税。
在购买或者取得住宅物业后的四年内成为加拿大公民或者永久居民
自购买或者取得住宅物业后被认可的机构录取成为全日制学生至少两年
自购买或者取得住宅物业后在安大略省合法工作满一年
为了有资格获得退税，房屋必须仅由外籍人士持有或者由外籍人士及其配偶共同持有，且这段时间该房屋是外籍人士(及其配偶)的主要住所。
相关文件需要提供以支持退税申请。
税款的缴纳
所有在2017年4月20日之后登记注册的转让必须明确表示是否适用NRST。如适用，需要提供付款证明。
安省的电子注册系统暂时还无法接收NRST税款。这段期间内，受影响的购买者和受让者需要将安省一般土地转让税和NRST预付给财政部，财政部就此提供已付款证明。
未能按要求缴纳NRST会导致惩罚，罚款并且/或者监禁
其他土地转让税
NRST是在省级土地转让税的基础上额外增加的税项，且省级土地转让税在2017年1月1日税率增加。
另外，如果适用，还会有多伦多市级的土地转让税；对于2017年2月28日之后做出的表示和意向，多伦多税率也相应增长以与安省保持一致。
为什么要引入该税种？
NRST使得国外购买者在大的Golden Horseshoe区域买房更贵。这是安省出台的一系列计划的一部分，旨在让全民买得起房子。
